Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2019 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Ewa Dawczak - Schaefer
Protokolant:	stażysta Małgorzata Spendel

po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2019 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w G. przy ul. (...)

o uchylenie uchwał

1.  uchyla uchwałę nr 14/2018 Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej
w G. przy ul. (...) z dnia 5 kwietnia 2018 roku

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3.  zasądza od powoda Przedsiębiorstwa (...) Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) kwotę 11.50 zł (jedenaście złotych 50/100) tytułem zwrotu kosztów procesu;

SSO Ewa Dawczak - Schaefer

IC 481/18

UZASADNIENIE

Powód Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w G. wniósł początkowo o uchylenie 5 uchwał podjętych przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) o numerach:

⚫

10/2018. z dnia 26.02.2018r. dotyczącej niewyrażenia zgody na dobudowanie nowych drzwi do lokalu użytkowego z klatki schodowej

⚫

14/2018 z dnia 5.04.2018r. dotyczącej niewyrażenia zgody na dobudowanie nowych drzwi do lokalu użytkowego bezpośrednio wejścia z podwórka pod istniejącym oknem z klatki schodowej

⚫

15/2018 z dnia 5.4.2018r. dotyczącej niewyrażenia zgody na montaż na koszt powoda jednostki zewnętrznej klimatyzatora

⚫

13/2018. z dnia 5.04.2018r. dotyczącej niewyrażenia zgody na wykonanie i zawieszenie na koszt powoda neonu reklamowego dobudowanie nowych drzwi do lokalu użytkowego z klatki schodowej

⚫

12/2018. dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie Zarządowi Budynków Miejskich (...) z dniem 21.03.2018r.

ostatecznie cofnął żądanie odnośnie do uchwały nr 13/2018. Powód domagał się także zasądzenia kosztów procesu

Uzasadniając swoje żądanie wskazał, że poddane pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, a przygotowane przez niego projekty uchwał zmierzały do poprawy cech użytkowych i rozwoju działalności gospodarczej powoda prowadzonej w należącym do niego lokalu – dotyczy to 4 pierwszych z opisanych wyżej uchwał. Odnośnie do 5 uchwały 12/2018 narusza ona zasady prawidłowego zarządzania, jest niezgodna z obowiązującymi normami prawnymi. Brak merytorycznych powodów dla zerwania dotychczasowej umowy o zarządzanie, na podstawie której budżetu Wspólnoty nie obciążały koszty obsługi prawnej, a stawka wynikająca z nowej umowy jest niewiele niższa od poprzedniej .

W odpowiedzi na pozew (k.49) pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, ze proponowane przez powoda uchwały stanowiły istotną ingerencję w konstrukcję budynku, nie wskazano natomiast argumentów na poparcie swojego stanowiska, w szczególności jakie interesy powoda zostały naruszone poprzez odmowę wyrażenia zgody przez pozostałych członków wspólnoty na zaproponowane prace remontowe. Wbrew twierdzeniom powoda w obu umowach o zarządzanie tj. w tej wypowiedzianej i obowiązującej obecnie koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego ponosiła Wspólnota. Zmiana zarządcy pozwoli zaoszczędzić prawie 25%, co dla członków Wspólnoty nie jest małą kwotą.

Wniosek powoda o zabezpieczenie Sąd oddalił postanowieniem z dnia 7.09.2018r. (k.53)

Za zgodą stron Sąd skierował sprawę do postępowania mediacyjnego. W dniu 18.01.2019r. strony zawarły ugodę dotyczącą umieszczania na elewacji budynku Wspólnoty reklamy powoda (k.78), wobec czego Sąd umorzył postępowanie w części obejmującej uchylenie uchwały nr 13/2018 z dnia 5.04.2018r.

W toku postępowania dowodowego ustalono :

Powodowa Spółka, której prezesem jest B. J. jest członkiem pozwanej Wspólnoty (K.24-30). Ponadto B. J. wraz z żoną posiadają także lokal mieszkalny w pozwanej Wspólnocie.

Lokal będący własnością Spółki (...) znajduje się na parterze budynku przy ul. (...) w G. i jest wynajęty pod galerię. Aby wejść do tego lokalu trzeba wejść od strony arkad na (...) do wspólnego z drugą galerią korytarza, innego wejścia nie ma. Lokal sąsiedniej galerii także należy do pozwanej Wspólny. Przed laty obie galerie stanowiły jeden lokal użytkowy, który posiadał oddzielne wyjście na podwórko. Obecnie wejście to znajduje się w lokalu nie należącym do powoda i jest zamurowane. Powodowa Spółka wystąpiła do Wspólnoty o zgodę na dobudowę nowych drzwi – jednych prowadzących na klatkę schodową oraz drugich, prowadzących z lokalu bezpośrednio na tył budynku (podwórko). Wejście na klatkę schodową umożliwiłoby, w ocenie powoda, komunikację z mieszkaniem małżonków J. i piwnicą, o której przydzielenie chce wystąpić, zwiększając także funkcjonalność lokalu, który w przyszłości może zmienić najemcę i przeznaczenie. Pozwoliłoby także np.. na wyrzucanie śmieci bez konieczności przechodzenia wzdłuż budynku na wspólne podwórko, na którym są umieszczone pojemniki na śmieci lub przechodzenia przez klatkę obok nienależącą do pozwanej Wspólnoty. Dobudowanie wejścia z lokalu bezpośrednio do klatki schodowej nie wymaga zgody konserwatora budynku w odróżnieniu od wejścia prowadzącego na tyły budynku. W ocenie pozwanej brak miejsca na klatce na dodatkowe drzwi , a w proponowanym przez powoda miejscu znajduje się zbiorcza tablica elektryczna dla wszystkich mieszkań.

W lokalu użytkowym powoda nie ma kominów wentylacyjnych, są jedynie 2 wentylacyjne kratki przy suficie. Lokal posiada centralne ogrzewanie. Zamontowanie certyfikowanego, stosownego do wielkości lokalu klimatyzatora pozwoliłoby dogrzewać i klimatyzować lokal w miarę potrzeby, zwiększając jego funkcjonalność i dając możliwość powodowi na zawarcie w przyszłości korzystniejszej umowy najmu.

Na zaproponowaną lokalizację klimatyzatora pozwana Wspólnota nie wyraziła zgody, proponując inną np. pod arkadami przy suficie nad witryną. Kwestię umieszczenia klimatyzatora strony dyskutowały także w czasie mediacji. Co do zasady pozwana Wspólnota nie sprzeciwia się jego umieszczeniu w sposób nieuciążliwy dla członków Wspólnoty , jednak sporna jest kwestia miejsca, w którym mógłby zostać zamontowany.

Uchwałą nr 12/2018 z dnia 21.03.2018 (k.47) pozwana Wspólnota postanowiła zlecić zarządzanie nieruchomością firmie (...), reprezentowaną przez A. M. z jednoczesnym upoważnieniem Zarządu do podpisania Umowy o zarządzanie, ustalając wynagrodzenie zarządcy w wysokości 0,60 zł/m kwadrat./p.u. W dniu 1.08.2018r. pozwana Wspólnota zawarła Umowę nr (...)/(...) z A. M. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą E. (...), w którym zlecono wykonywanie w sposób samodzielny wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną przy (...) (...) w G. na podstawie uchwały z dnia 7.06.2018r. Czynności zwykłego zarządu obejmują między innymi reprezentację ogółu właścicieli w sprawach dotyczących Wspólnoty przed sądami, wobec organów administracji rządowej i samorządowej, także w stosunkach między członkami Wspólnoty i osobami trzecimi (§2 pkt 20), a koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego ponosi Wspólnota (§6 pkt 4). Oferta zarządzania dla Wspólnoty przygotowana przez E. (...) przewidywała obsługę prawną. Proponowana stawka za proponowane usługi wyniosła 0.60zł/m kwadratowy/m-c.

Wcześniej zarządcą Wspólnoty była spółka z o.o. (...) - od dnia 24.03.2010r. z którym pozwana Wspólnota zawarła umowę nr (...) o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z §3pkt 12 tej Umowy czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmowały między innymi reprezentację ogółu właścicieli w sprawach dotyczących wspólnoty przed sądami, wobec organów administracji rządowej i samorządowej, także w stosunkach miedzy członkami Wspólnoty i osobami trzecimi., a zgodnie z pkt. 22 windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym. W §7 ustalono, że koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego ponosi Wspólnota.

Pozwana Wspólnota podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałą nr 12/2018r. dotyczącą wypowiedzenia umowy o zarządzanie Zarządowi (...) z dniem 21.03.2018r. Umowa zarządu z (...) została wypowiedziana (k.48)

B. J. co do zasady przychylał się do decyzji o zmianę zarządcy, jednak nie godzi się na ustanowienie zarządcą firmy (...), mimo że przyznaje , że firma ta przedstawiła korzystniejsze o kilkadziesiąt złotych warunki finansowe i bezpłatne usługi tzw. złotej rączki, konserwatora wykonującego drobne bieżące naprawy. Swoje stanowisko uzasadnił tym, że poprzedni zarządca (...) nie obciążył Wspólnoty kosztami zastępstwa procesowego za reprezentowanie Wspólnoty w prowadzonym przeciwko niej procesie sądowym (zeznania powoda k.118 godz. 00:06:08-00:49, pismo (...) k.87).

Jako członek zarządu B. J. przygotował projekt 1 uchwały i przystąpił do zbierania głosów członków wspólnoty w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po zebraniu głosów dotyczących pierwszego z projektów uchwał Wspólnota odwołała B. J. z zarządu i kolejne projektu zostały doręczone nowemu członkowi zarządu Wspólnoty i poddane pod głosowanie w takim samym trybie jak poprzednia. Powód w żaden sposób nie uzasadniał kolejnych projektów uchwał członkom Wspólnoty, nie było na ten temat prowadzonej dyskusji. Członkowie Wspólnoty nie znając przyszłego przeznaczenia lokalu należącego do powoda obawiają się, ze sposób korzystania z lokalu może kolidować z ich interesem. Na przykład wzmożony ruch na tyłach kamienicy, palenie papierosów przez korzystających z lokalu pod oknami właścicieli innych lokali, dojazdy i parkowanie samochodów dostawczych z tyłu kamienicy, duży ruch na klatce schodowej, ewentualne awaria klimatyzatora, i hałas związany z jego działaniem spowodowałyby także poza dyskomfortem członków pozwanej Wspólnoty obniżenie wartości pozostałych mieszkań.

Powyższe ustalono w oparciu o zgromadzone dokumenty szczegółowo opisane wyżej i dokumentację zdjęciową, których prawdziwości strony nie kwestionowały, oraz zeznania stron Pozwanej Wspólnoty k.120-123 godz. 00:49:42-01:41), które się wzajemnie uzupełniały.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.jedn. Dz.U. z 2018 poz. 916 z późn. zm./ właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności prawem lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

W niniejszym postępowaniu powództwo zostało wytoczone w terminie określonym ustawą.

Art. 25 ust. 1 UWL nie ogranicza prawa zaskarżania uchwał tylko do uchwał pozytywnie rozstrzygających dany problem. Wszystkie decyzje współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podejmowane są w formie uchwał, a zatem również decyzje o odmowie wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane w formie uchwały i podlegają zaskarżeniu (por. wyrok SA w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16 SA w Łodzi z 31 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 205/13 i z 27 października 2014 r., sygn. akt II C 588/14). A zatem Sąd zobowiązany był badać zarzuty skarżących, dotyczące kwestionowanych uchwał przez pryzmat przesłanek określonych w art. 23 ust. 1 UWL, co nie przesądza automatycznie o konieczności uwzględnienia powództwa. W związku z treścią uchwał objętych niniejszym postępowaniem, w rozpoznawanej sprawie nie można mówić o tzw. uchwale negatywnej, bowiem z tym pojęciem mamy do czynienia jedynie gdy projektem uchwały objęto jakaś negatywną treść, a większość głosujących poparłaby taką negatywną dyspozycję Nie ma natomiast uchwały negatywnej gdy większość głosów członków wspólnoty głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści (por. wyrok SA w Katowicach z 13.09.2016r IACa 296/16) . Jednocześnie należy wskazać, że Sąd nie może w wyroku zobowiązać wspólnoty do powzięcia oczekiwanej przez właściciela uchwały, nie może zobowiązać właścicieli nieruchomości do wyrażenia zgody na jej dokonanie, nawet gdyby wniosek taki był uzasadniony. Istniejący między stronami spór nie może zostać rozwiązany w postępowaniu o uchylenie uchwały. Według art. 25 ust. 1 u.w.l. każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali. Wszyscy właściciele lokali mają w tej sprawie jednakową pozycję, gdyż z możliwości zaskarżenia uchwały może skorzystać na jednakowych zasadach każdy właściciel - tak osoba prawna.

Spór między stronami sprowadzał się do zasadności zaskarżonych uchwał, w szczególności czy naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy skarżącego. Naruszenie interesu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Z kolei naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się do zasad prawidłowej gospodarki. Obie przesłanki zaskarżenia uchwały chronią prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty, rozumiane między innymi jako prowadzenie działalności w oparciu o jasne i zrozumiałe kryteria. Przy czym zasada ta ma charakter nadrzędny, a o jej przestrzeganiu nie świadczy bezkonfliktowe wykonywanie uchwał, a potencjalne, ale realne przypuszczenie, że jeśli dana uchwała będzie funkcjonowała w obrocie prawnym to może doprowadzić do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia interesów samej wspólnoty lub interesów właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 u.w.l. Pierwszorzędnym dowodem wskazującym na to czy uchwała czyni zadość zasadom prawidłowego zarządu i czy odpowiada dobrze pojętemu interesowi właścicieli lokali jest sama jej treść (por. wyrok SA w warszawie z dnia 13.02.2019r. sygn. LEX nr 2636495).

Odnośnie do Uchwały nr 12/2018r. dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie Zarządowi (...) z dniem 21.03.2018r. należy wskazać, ze wbrew stanowisku powoda zmiana zarządcy jest korzystniejsza dla pozwanej Wspólnoty. Bezsporne jest, że korzyścią dla Wspólnoty jest zmniejszenie stawki za zarządzanie nieruchomością, pomoc bezpłatna konserwatora. Okoliczność, że w jednostkowej sprawie poprzedni zarządca nie obciążył Wspólnoty kosztami zastępstwa procesowego wbrew treści łączącej go ze Wspólnota umową (tożsamą w tym zakresie z obecnym zarządcą), nie stanowi zasady która winna przesądzać w tej sprawie o naruszeniu zasad prawidłowej gospodarki w zarządzaniu nieruchomością należącą do wspólnoty. Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił żądanie powoda w części dotyczącej tej uchwały.

Uchwała nr 15/2018 z dnia 5.04.2018r. dotycząca niewyrażenia zgody na montaż na koszt powoda jednostki zewnętrznej klimatyzatora, też w ocenie Sądu, nie narusza zasad prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Interes powodowej Spółki w montażu klimatyzatora w miejscu szczegółowo określonym w uchwale stoi w sprzeczności z interesem członków Wspólnoty, których lokale znajdowałyby się w bezpośrednim sąsiedztwie tak posadowionego urządzenia. Jednocześnie z uwagi na obawy przed sposobem użytkowania powód nie zaplanował umieszczenia urządzenia w bezpośrednim sąsiedztwie okna swojego lokalu. Należy podkreślić, że problemem nie jest sam montaż urządzenia lecz miejsce jego zainstalowani. Sąd nie uwzględniając żądania z przyczyn wskazanych wyżej wziął także pod uwagę, ze strony zaczęły tę kwestię regulować w trakcie mediacji i w trakcie wspólnej dyskusji winny znaleźć takie miejsce dla klimatyzatora, które by uwzględniło interesy obu stron, a nie jak w zaskarżonej uchwale jedynie powoda, kosztem Wspólnoty.

Uchwały 10/218 i 14/2018 dotyczą kwestii związanych z dobudowanie nowych drzwi do lokalu użytkowego, przy czym uchwała 10/2018 z dnia 26.02.2018r z klatki schodowej, a 14/2018 z dnia 5.04.2018r. dotyczy niewyrażenia zgody na dobudowanie nowych drzwi do lokalu użytkowego bezpośrednio wejścia z podwórka pod istniejącym oknem z klatki schodowej.

W ocenie Sądu należy podzielić stanowisko pozwanej Wspólnoty, że dobudowa nowych drzwi do lokalu użytkowego powoda umożliwiających komunikację z klatką schodową zaburza dotychczasowy sposób funkcjonowania komunikacji w kamienicy Wspólnoty. Kwestie związane z przyszłymi planami tj ułatwieniem komunikacji pomiędzy dotychczasowym mieszkaniem B. J. , piwnicą o której przydział powód chce wystąpić w przyszłości nie mogą uzasadniać połączenia lokalu użytkowego z zamykaną klatką schodową, z której obecnie korzystają mieszkańcy, w sytuacji, gdy nie znane jest przyszłe przeznaczenie lokalu użytkowego. Połączenie takie spowodować może nieograniczony ruch na klatce przez osoby wynajmujące i korzystające z lokalu powoda, co niewątpliwie kolidować będzie z interesem pozostałych mieszkańców kamienicy w sposób przez nich wskazany.

Sąd biorąc pod uwagę fakt, ze przedmiotem zaskarżonych uchwał jest lokal użytkowy widzi konieczność wybudowania dla takiego lokalu innego wyjścia niż dotychczasowe – łączące dwa lokalu użytkowe wspólnym korytarzem, bez możliwości bezpośredniego wyjścia na tył domu. Temu winno służyć wyjście zaproponowane przez powoda w uchwale nr 14/2018. Okoliczność, że dobudowanie nowych drzwi (po uzyskaniu koniecznych zgód w trybie administracyjnym) spowodować może trudności z korzystaniem z podwórka i miejsc postojowych nie ma w tym wypadku znaczenia, skoro członkom poszczególnych lokali przysługują miejsca postojowe, nadto kwestie możne dodatkowo szczegółowo regulować regulamin Wspólnoty. Z tych względów Sąd uchylił zaskarżoną uchwałę nr 14/2018.

O kosztach orzeczono w oparciu o art.98 i 108 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, zasądzając od powoda na rzecz pozwanej 11,50 zł. Całość kosztów procesu wyniosła 1554 zł, koszty poniesione przez powoda to kwota 1177zł, powód wygrał roszczenie w ¼ części.

SSO Ewa Dawczak-Schaefer